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商铺卖出的土地增值税 企业出售商铺如何缴税和土地增值税

2017-05-29 17:10:10 创业指导 来源: 浏览:

商铺卖出的土地增值税(共8篇)企业出售商铺如何缴税和土地增值税2013年全国注册税务师执业资格考试《税务代理实务》试卷简答题第八题,是考核考生掌握企业出售商铺如何正确计算应缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税和企业所得税应纳税所得额技能水平的简答题。其中计算土地增值税有一定难度,涉及转让旧房如何进行土地增值税计算以下是创业项目网www.dagaqi.com为大家整理的《商铺卖出的土地增值税 企业出售商铺如何缴税和土地增值税》,希望大家能够喜欢!更多资源请搜索创业指导频道与你分享!

商铺卖出的土地增值税 企业出售商铺如何缴税和土地增值税

企业出售商铺如何缴税和土地增值税
商铺卖出的土地增值税 第一篇

  2013年全国注册税务师执业资格考试《税务代理实务》试卷简答题第八题,是考核考生掌握企业出售商铺如何正确计算应缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税和企业所得税应纳税所得额技能水平的简答题。其中计算土地增值税有一定难度,涉及转让旧房如何进行土地增值税计算。现对该试题分析如下。

  某市贸易公司于2012年8月16日将拥有的商铺以800万元出售。经审核:该商铺购房发票显示开票日期为2007年1月18日,金额为500万元,缴纳契税15万元、印花税0.25万元,支付手续费10万元,商铺购进后发生装修费用75万元,商铺于2007年6月18日开始投入使用。贸易公司除将印花税计入“管理费用”外,商铺购置的价款、税费和装修费均计入“固定资产”,合计原值为600万元。截止到出售时,商铺已累计计提折旧140万元。

  问题

  1.计算商铺出售时应缴纳的相关税费。

  2.计算商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额。

  试题解析

  1.(1)根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定,在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。本题出售商铺是销售不动产行为,应按5%税率缴纳营业税。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)第三条第二十款规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。本题贸易公司出售商铺应按差额征收营业税。应缴纳营业税=(800-500)×5%=15(万元)。

  (2)位于市区的,城建税应按营业税税额的7%进行征收。应缴纳城建税=15×7%=1.05(万元)。

  (3)教育费附加应按营业税税额的3%进行征收。应缴纳教育费附加=15×3%=0.45(万元)。

  (4)根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条和《中华人民共和国印花税暂行条例》第五条规定,出售商铺应按“产权转移书据”缴纳印花税,计税依据是出售商铺收入800万元,税率是0.5‰。应缴纳印花税=800×0.5‰=0.4(万元)。

  (5)计算出售商铺应缴纳的土地增值税是个难点,涉及到转让旧房如何计算土地增值税。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条的第(一)、(三)项规定的扣除项目金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项:一是购房发票所载金额(实际上包含了条例中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分):二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数):三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加,上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证)。本题从2007年1月18购买商铺到2012年8月16日将商铺出售共6年。应缴纳土地增值税:增值额=出售商铺收入800-[购房发票所载金额500×(1+6×5%)+营业税15+城建税1.05+教育费附加0.45+印花税0.4+契税15]=800-681.9=118.1(万元)。

  增值额占扣除项目金额的比例=118.1÷681.9×100%=17.32%,适用土地增值税税率为30%。

  应缴纳土地增值税=118.1×30%=35.43(万元)。

  2.商铺原值为600万元减去商铺已累计计提折旧140万元,剩余的460万元允许在商铺出售时扣除;另外与转让房地产有关的税费允许在商铺出售时扣除。

  商铺出售后应计入企业所得税应纳税所得额的金额=出售商铺收入800-(商铺原值600-商铺已累计计提折旧140)-营业税15-教育费附加0.45-城建税1.05-印花税0.4-土地增值税35.43=287.67(万元)。

浅谈一点土地增值税的纳税筹划方法
商铺卖出的土地增值税 第二篇

  【摘要】为了促进房地产开发结构的调整,改善城镇居民的居住条件,抑制房价的无续竞争,规范房地产市场秩序,合理调节国有土地增值收益的利益分配,维护国家利益,促进房地产业的健康发展,并有利于城市改造规划的实施,土地增值税开征伊始就做了预征和清算的规定,也规定了相应的减免税项目。国家税务总局先后于2006年12月28日、2009年5月12日发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文)和《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号文),以加强房地产开发企业的土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作。这些文件的出台,意味着土地增值税的征缴将予严格执行,这就使得清算前核算和票据管理力度加大,同时也收紧了可运用的筹划空间。如何在合法的前提下寻找一些节税的空间,也成为纳税人一个严峻的课题。本文就结合我在房地产工作的实践,浅谈一点土地增值税的筹划方法:

  一、利用免税临界点享受免税优惠法

  房地产企业建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除金额之和20%的,予以免税。超过20%的,应就其全部增值额按规定计税20%的,予以免税。超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村,以及超面积、超标准豪华装修的住宅,均不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体界限,2005年5月31日前由省级人民政府规定。2005年6月1日起,普通标准住宅应同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

  对纳税人既建普通标准住宅,又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建筑的普通标准住宅不适用该免税规定。

  根据以上规定,开发企业在规划中,应当安排一定比例的普通住宅,并在规划中予以确认,以享受普通住宅的税收优惠。这里的20%就是“免税临界点”,我们可以根据免税临界点计算出纳税人转让普通标准住宅的免税临界点定价系数为1.67012,即当售价小于1.67012倍的建造成本时,免缴土地增值税。

  案例

  某房地产开发公司专门从事普通标准住宅商品房开发。2008年5月6日,该公司出售普通住宅一幢,总面积9100平方米。该房屋支付土地出让金2000万元,房地产开发成本8800万元,利息支出为1000万元,其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7%,印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。企业营销部门的制定售房方案时,拟定了两个方案,方案一:销售价格为平均售价2000元/平方米;方案二:销售价格为平均售价1978元/平方米。

  问题:

  分别计算各方案该公司应纳土地增值税。

  比较分析哪个方案对房地产公司更为有利,并计算两个方案实现的所得税前利润差额

  方案一:

  计算扣除项目:

  取得土地使用权所支付的金额:2000万元

  房地产开发成本:8800万元

  房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元)

  与转让房地产有关的税金:

  销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元)

  营业税=18200×5%=910(万元)

  城建税及教育费附加=910×(7%+3%)=91(万元)

  印花税=18200×0.05%=9.1(万元)

  土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001(万元)

  加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)

  扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041(万元)

  增值额=18200-15041=3159

  增值率=3159÷15041=21%<50%,适用税率30%。

  土地增值税税额=3159×30%=947.7(万元)

  方案二:

  计算扣除项目:

  取得土地使用权所支付的金额:2000万元

  房地产开发成本:8800万元

  房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元)

  与转让房地产有关的税金:

  销售收入=91000×1978÷10000=17999.8(万元)

  营业税=17999.8×5%=899.99(万元)

  城建税及教育费附加=899.99×(7%+3%)=90(万元)

  印花税=17999.8×0.05%=9(万元)

  土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99(万元)

  加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)

  扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(万元)

  增值额=17999.8-15029.99=2969.81

  增值率=2969.81÷15029.99=19.76%<20%,该方案不交土地增值税。

  比较分析对房地产公司更为有利的方案,并计算两个方案实现的所得税前利润差额:

  方案一所得税前利润

  =18200-(2000+8800+1000+1001+9.1+947.7)=4442.2(万元)

  方案二所得税前利润

  =17999.8-(2000+8800+1000+989.9+9)=5200.81(万元)

  方案二虽然降低了售价,但是由于不需要缴纳土地增值税,使得税前利润较方案一高,所以对房地产公司更为有利的是方案二。(2)两种方案在所得税前利润差额=5200.81-4442.2=758.61(万元)

  由以上案例可知:该开发项目的建造成本=2000+8800=10800(万元)

  则免税临界点=10800×1.67012×10000÷91000=1982.12(元/平方米)>方案二定价1978元/平方米,从而验证了该方法的可行性。

  二、利用扣除项目金额进行纳税筹划法

  控制土地增值税税负的关键是控制增值额,增值额=销售收入-扣除项目金额。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定,扣除项目金额包括:取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、按前两项10%计算的房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定的加计20%扣除数,前两项合并可称为“建造成本”。于是:

  增值额=销售收入-扣除项目金额=销售收入-(建造成本+10%×建造成本+20%×建造成本+营业税及附加)

  土地增值税的增值率=(销售收入-扣除项目金额)÷扣除项目金额

  以上两项扣除都是以建造成本为基数,因此,上述公式可表示为:

  土地增值税的增值率=[销售收入-(建造成本+10%×建造成本+20%×建造成本+营业税及附加)] ÷(建造成本+10%×建造成本+20%×建造成本+营业税及附加)

  上式中,如是加大建造成本,就会拉动整个“扣除项目金额”增大,扣除项目金额的增大带动增值率计算公司分子的减小和分母的增大,从而使增值率的变动呈现“乘数效应”。

  接下来就是对加大扣除项目金额进行纳税筹划了,具体方法如下:

  1.适度加大建造成本法

  为了提高产品的竞争能力,在市场接受的范围内,可适当加大公共配套设施的投入,改善住房周边环境,提高装修档次,增加房屋卖点,提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿,企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额,可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍,从而又拉动了增值率的降低。

  2.加大开发间接费用法

  在会计实务中,“期间费用”和工程项目的“开发间接费”并没有严格的界定,我们可以在企业组织结构上向开发项目倾斜,把能划归开发项目的人员尽量划入开发项目编制,把本应由期间费用开支的费用,计入开发间接费,加大建造总成本,也就提高了扣除项目金额,降低了增值率。

  3.尽量将利息费用成本化法

  根据规定,为开发房地产而借入资金所发生的借款费用,在房地产完工之前发生的,应计入有关房地产的开发成本。这意味着房地产开发企业完工之前的借款利息可以直接计入开发项目的“开发间接费”中。这样做,就以1.3:1的倍数加大了扣除项目金额,降低了增值额和增值率,达到不缴和少缴土地增值税的目的。

  需要注意的是,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业同类贷款利率计算的金额,其房地产开发费用按该项目直接成本的5%扣除,即:利息+建造成本×5%以内;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按该项目直接成本的10%扣除,即:建造成本×10%以内。

  这就给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资,利息费用较高,则应尽可能提供金融机构贷款证明,并按房地产项目计算分摊利息支出,采用利息据实扣除,降低税负;反之,开发过程中借款不多,利息费用较低,则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明,以实现多扣除房地产开发费用。

  三、利用收入分散筹划法

  在累进税制下,收入分散节税筹划显得更为重要,如何使收入合理化是这是方法的关键。

  一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同,接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。

  四、利用建房方式筹划法

  税法规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划,即着眼于经营方式的转换,其节税效果也是很明显的。

  房地产开发企业把自己直接开发房地产形式转换为代客户进行房地产开发形式,开发完成后只向客户收取代建收入。就房地产开发企业而言,代建收入属于营业税的征税范围,不是地地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式减轻税负,在开发之初就确定购买用户,实行定向开发,但是需要注意的是:1、房地产开发企业千万不能牵连已完工房地产产权的转移业务;2、代建应同时具备三个条件:(1)委托建房的单位有基建投资计划指标;(2)委托建房的单位必须具有土地使用权证;(3)必须有代建建房协议,并在协议中明确合理的代建费。

  此外,还可以采用合作建房方式,一方出地,一方出资金,建成后按比例分房自用的,就可暂免收土地增值税。

  参考文献:

  (1)1994年1月1日起施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

  (2)2006年12月28日发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文)

  (3)2009年5月12日发布的《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号文)

商铺土增税问题筹划
商铺卖出的土地增值税 第三篇

有关于商铺和车位土地增值税清算税收筹划

根据国家税务总局的新文件《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文件以及《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发〔2009〕91号)文件,对有关商铺和地下车库土地增值税清算问题,是这样规定的:

一、有关商铺的土地增值税清算

91号文规定:对不同类型房地产要分别计算增值额,增值率,缴纳土地增值税,如果一个立项项目,上边是普通标准住宅,下边是商铺,分别计算增值额什么意思?就是分别计算各自的收入额和扣除项目金额,而扣除项目金额一般来说是很难准确划分清楚的,因此各地会有相关规定进行分摊,最普遍的一种是按建筑面积进行分摊。由于商铺的销售的收入一般比普通住宅要高很多,而扣除项目的分摊又是按照按建筑面积进行分摊。于是商铺这块的土地增值一般来说就比较大,根据贵公司目前的概算的成本大约是控制在3,100元/平方米左右,那么商铺销售目前都是10,000元/平方米,那么贵公司光商铺这块的增值比率将达到158%(以成本3100元/平方米来计算,商铺销售价为10000元/平方米来计算,那么土地增值税每平方米增值税按以下方式计算:增值额为10000-3100*1.25=6125元,增值率为6125÷3875=158.06%,由于增值税是四级超率累进税率的,故土地增值税为:6125×50%-3875×15%=2481.25元)而贵公司准备建筑商铺约为13,181平方米,那么光商铺这块的土地增值税就要缴纳约3270多万元。这还不计算营业税等其他税收收入。而土地增值税的这块税收转价也比较难以计算。

而如果贵公司将这部分商铺全部转为自有房屋以供将来做为长期出租的话,那在贵公司还未销售这块自有房屋或者出租这块自有房屋的情况下那么每年是按1.2%(成本的)征收房产税,贵公司按3100

元/平方米的话每年要缴纳房产税约49万元。出租以后则按租金收入的征5%营业税(同时附征城建税以及教育费附加)和12%的房产税,而这两大块的税收转价上是比较明显的。如果贵公司已按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)文件清算的,余下部分再次销售时,不需要先行预征,而应当按以上文件规定,直接以收入减去清算时的单位建筑面积进行相应处理。

二、地下车库土地增值税的清算问题

根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处

理办法》(国税发[2009]31号)的文件精神,本所在这里做个假设:人防车库4000平方米(共计120个,其中80个物业公司收取停车费,40个已卖使用权)。这里80个用于物业公司收取停车费的部分,取得的停车费收入不计入土地增值税清算收入,40个已经出售使用权的收入应计入土地增值税清算收入。120个车位的开发成本都可以作为公共配套设施在清算时扣除。这样操作的基本判断在于,由于法律规定,开发项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此,凡房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入清算收入;附赠的车库、车位因未取得转让收入,按出售开发产品计算清算收入。利用地下基础设施形成的停车场所,房地产开发企业与购房人签订合同,将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的,向购房人取得的收入视同房地产转让收入,并入非普通住房转让收入;利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施计入扣除,房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入。

原则上地下车位作为公共配套设施成本已经进入扣除项目,再另

行出售,则对出售收入全额作为应税收入处理,如果当初将地下车库单独立项,则作为一个清算项目单独计算土地增值税,如果没有相应产权,以长期租赁方式出租,本事务所的看法不宜征收土地增值税。根据《江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》(赣地税发〔2008〕76号)文件也未对车位要进行预征的规定。

三、有关土地增值税清算的其他问题 1、收入确认的问题

商铺卖出的土地增值税

有发票按发票确认,没发票或未全额开具发票的,按销售合同

确认,在清算前发生补退房款的,可以调整,那么清算后发生补退房款的,需不需要调整呢?国税函[2010]220号文件没说。但是从总局相关文件理解,不需要调整。国税函(2006)187号文规定:清算时尚未转让房地产的,清算后销售或转让的,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(清算时的扣除项目总金额除以清算的总建筑面积)乘以销售或转让面积计算。国税函[2010]220号文件对于清算后发生补退房款的,应当是不需要调整。

2、质量保证金问题

国税函[2010]220号文件还说明了一个问题,土增的实际发生并不等于实际支付的意思,为什么?请看分录:

借:开发成本-建筑安装费

贷:银行存款

贷:应付帐款-质保金

可见只要有建筑方的发票,这笔开发成本可以作为土增的扣除项目,将来如果房子无问题,将质保金退还给建筑方,借:应付帐款-质保金、贷银行存款,如果发生了问题,如果由原建筑方维修,建筑方借工程施

工贷应收帐款,或者由其他施工方进行维修。 3、开发费用中的利息问题

如果能够提供金融机构证明并分摊的,利息据实扣除(超期利息和罚息不算在内,且不超过商业银行同类同期利率),其他的包括以顾问费、咨询费名义列支的财务费用、非金融机构借款利息、销售费用、管理费用在5%以内比例扣除。

如果既不能提供证明又不能分摊的,因为利息支出必须是实际发生的,因此在开发费用扣除比例10%的限额内,实际发生的利息支出依然要据实扣除,但不能超过5%的限额,否则起不到税法的调节作用,其他的开发费用按照5%来确定,虽然总局说的5%和10%以内,但全国各地都明确规定了5%和10%。

如何计算房地产转让土地增值税
商铺卖出的土地增值税 第四篇

■例一:甲于2005年4月在东区购得一商铺,购入价为80万元,支付契税2.4万元。2009年10月,甲将该商铺转让给乙,转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告,评估价格为108万元,甲在转让时应如何缴纳土地增值税?2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证,甲在转让时应如何缴纳土地增值税?

解答:1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证,因此应按据实清算方式征收土地增值税:

第一步,计算应缴纳营业税及相关税费

①应缴纳营业税=(120-80)×5%=2万元②应缴纳城建税=2×7%=0.14万元③应缴纳教育费附加=2×3%=0.06万元④应缴纳印花税=120×0.05%=0.06万元⑤应缴纳堤围费=(120-80)×0.1%=0.04万元

第二步,计算应缴纳土地增值税

①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金 =108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元②增值额=120-112.7=7.3万元③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%,适用30%税率④应缴纳土地增值税=7.3×30%=2.19万元。

2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证,因此应按核定清算方式征收土地增值税: 应缴纳土地增值税=120×2%=2.4万元

■例二、甲于2005年4月在东区购得一工业用地,购入价地价款为1000万元,缴纳契税30万元。2009年10月,甲将该土地转让给乙,转让价为1100万元。1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证,甲在转让时应如何缴纳土地增值税?2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证,甲在转让时应如何缴纳土地增值税?商铺卖出的土地增值税

解答:1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证,因此应按据实清算方式征收土地增值税: 第一步,计算应缴纳营业税及相关税费

①应缴纳营业税=(1100-1000)×5%=5万元②应缴纳城建税=5×7%=0.35万元③应缴纳教育费附加=5×3%=0.15万元④应缴纳印花税=1100×0.05%=0.55万元⑤应缴纳堤围费=(1100-1000)×0.1%=0.1万元;商铺卖出的土地增值税

第二步,计算应缴纳土地增值税

①扣除项目金额=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15万元②增值额=1100-1036.15=63.85万元③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%,适用30%税率④应缴纳土地增值税=63.85×30%=19.155万元。

2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证,因此应按核定清算方式征收土地增值税: 应缴纳土地增值税=1100×3%=33万元

商铺住宅联体楼土地增值税计算方法的探讨
商铺卖出的土地增值税 第五篇

商铺住宅联体楼土地增值税计算方法的探讨

(作者:财政部财政科学研究所 肖太寿)

摘要:商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺,店铺上面是普通住宅的开发项目,在税收征管实践中,对于商铺住宅联体楼的土地增值税如计算,出现了税企业争议比较大的两种计算方法:一是按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按建筑面积分别核算增值额,计算土地增值税。另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。对于企业来讲,出于节税的考虑,倾向于第一种计算方法;对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲,更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。本文依据现有的税收法律,运用对实证分析方法,对商铺住宅联体楼的两种土地增值税计算方法进行详细分析,并提出了法律修改的具体政策建议。 关键词:商铺住宅联体楼 土地增值税 清算方法 对策

一、问题的提出

商铺住宅联体楼是指房地产开发企业开发的底层是店铺,店铺上面是普通住宅的开发项目。其中普通标准住宅标准必须同时满足:“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下;允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”

当前,在进行房地产土地增值税清算时,对于商铺住宅联体楼的土地增值税如何计算,出现了税企业争议比较大的两种计算方法:方法一是按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按建筑面积分别核算各自的增值额,再计算土地增值税;方法二是先按店铺和店铺上面的普通住宅各自的建筑面积分开计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。这两种计算方法,到底应该哪一种计算方法呢?对于企业来讲,出于节税的考虑,倾向于第一种计算方法;对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲,更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。谁是谁非?这是涉及到税收法定和税收公平问题,为此,笔者依据现有的税收法律,对商铺住宅联体楼土地增值税计算方法进行探讨。

二、有关商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据及评判

笔者查阅相关税收法律,对商铺住宅联体楼土地增值税计算的法律依据主要有以下几方面的规定:

(一)土地增值税清算单位的确定

关于土地增值税清算单位如何确定的法律依据如下:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第八条规定:“土地增值税以纳税

人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第一条第一款规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。”

(二)普通住宅享受土地增值税优惠政策的相关规定

我国现有税法对通住宅享受土地增值税优惠政策,主要有以下规定:

《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138号)第八条第(一)项规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。”

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字

[1995]048号)第十三条规定:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138号)第八条的免税规定。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发〔2007〕132号)第四十条第(二)项规定:“如果企业有多个开发项目,审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目;如果同一个项目既有普通住宅,又有非普通住宅,审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算。”

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第一条第二款规定:“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第十七条规定:“清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。”

(三)政策评判

从基于以上政策规定,笔者对其评判如下:

第一,土地增值税清算单位必须以房地产最基本的核算项目或核算对象为单位计算,所谓的“最基本的核算项目或核算对象”是指房地产开发企业在当地建设主管部门(例如建设委员会或建设局)报批的房地产开发项目,如果是分期建设的项目,则以分期项目为清算单位。由于商铺住宅联体项目,在实践当中都是以商铺联体住宅作为一个项目在当地建设主管部门(例如建设委员会或建设局)报批的,而决不是把商铺和商铺上面的普通住宅分别向当地建设主管部门报批。因此,对于商铺住宅联体项目的土地增值税清算,应把商铺住宅联体作为一个项目清算单位,而不能把商铺和商铺上面的普通住宅分别作为一个清算项目。

第二,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇,必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额,而不是分别核算其收入额和扣除额,再分别计算其增值额。从以上税收法律规定来看,财税字[1995]048号第十三条、国税发〔2006〕187号第一条第二款和国税发

商铺卖出的土地增值税

[2009]91号第十七条都规定,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额。惟独国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发〔2007〕132号)第四十条第(二)项要求同一个项目既有普通住宅,又有非普通住宅,需要对普通住宅和非普通住宅的收入额与扣除项目金额分开核算。由于财税字[1995]048号是财政部和税务总局联合颁布的税收政策文件,国税发〔2007〕132号是税务总局发的税收政策文件,根据“上位法优于下位法”的法律适用原则,财税字[1995]048号优于国税发〔2007〕132号的法律效率,应以财税字[1995]048号的规定为主。再说国税发[2009]91号是2009年税务总局发的文件,国税发〔2007〕132号是2007年发的文件,两个文件都是程序性法律文件,根据新法优于旧法的原则,国税发

商铺卖出的土地增值税

[2009]91号优于国税发〔2007〕132号的法律效率,应以国税发[2009]91号的规定为主。

第三,分别核算增值额的核算方法没有明确的法律规定。根据以上所列举的法律规定,可以发现,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,或者同一个项目既有普通住宅,又有非普通住宅的,普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇,必须分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额。至于如何分别核算普通住宅和非普通住宅的增值额,没有明确规定,或者规定很含糊。

“分别核算增值额”的含义,笔者认为有两种含义:第一种是对普通住宅和非普通住宅的收入额和扣除额分别计算,然后分别计算出普通住宅和非普通住宅的增值额;第二种是把含普通住宅和非普通住宅的开发项目看成一个整体,先算出整体项目的增值额和增值率,再根据普通住宅和非普通住宅各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。实践中,第一种主要适用于,在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是分开的。例如在一个报批项目中,东边是20栋普通住宅,西边是一个商场,就应该对20栋普通住宅和商场分别计算其收入额和扣除额,再计算其各自的增值额。第二种主要适用于在当地建设主管部门报批的一个项目中的普通住宅和非普通住宅的物理位置是一起的,不能分开的。例如商铺住宅联体项目,底层是商铺,商铺上面是普通住宅,两者是一体的,其物理位置都在一起。应该是把店铺和店铺上面的普通住宅看成一个整体项目,分别核算整体增值额,然后根据各自的建筑面积占整个项目的建筑面积的比例分配计算各自的增值额。

三、案例评析

(一)案情介绍:

某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢,底层为商铺,面积1000平方米,商铺以上为普通标准住宅,面积为5000平方米,合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元,房屋开发成本600万元,其他费用按比例扣除。该项目商铺

收入为500万元,普通标准住宅收入为500万元,合计1000万元,营业税金及附加55万元。请问应如何计算缴纳商铺住宅联体楼的土地增值税?

(二)土地增值税计算方法评析:

根据前面的税收政策评判,我国现有税法对同一个项目有普通住宅又有非普通住宅,要享受普通住宅免土地增值税的税收待遇,只明确要求分开核算增值额,而对如何计算土地增值税没有具体规定,在实际土地增值税征收计算中,有两种土地增值税计算方法:一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按面积分别核算增值额,计算土地增值税;另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。结合本案例,现将两种计算方法分别阐述如下。

方法一:按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按建筑面积分别核算增值额,计算土地增值税。

扣除项目=土地成本+房屋开发成本+费用扣除10%+加计扣除20%+税金=120+600+(120+600)×10%+(120+600)×20%+55=991(万元)。 增值额=收入-扣除项目=(500+500)-991=9(万元)。

增值率=增值额÷扣除项目×100%=9÷991×100%=0.9%。低于50%,适用30%的税率。

由于增值率未超过20%,因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。 商铺应纳的土地增值税=9×1000÷6000×30%=0.45(万元)。

方法二:先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税。

普通标准住宅扣除项目=120×5000÷6000+600×5000÷6000+(100+500)×30%+27.5=807.5(万元)(除税金及附加外其他按面积分摊)。 普通标准住宅增值额=500-807.5=-307.5(万元),无增值额。

商铺扣除项目=120×1000÷6000+600×1000÷6000+(20+100)×30%+27.5=183.5(万元);

商铺增值额=500-183.5=316.5(万元);

商铺增值率=316.5÷183.5×100%=172%,适用50%的税率。

商铺应纳土地增值税=316.5×50%-183.5×15%=130.725(万元)。

由此可见,两种方法计算相差悬殊,按第一种方法应纳的土地增值税为0.45万元,按第二种方法应纳土地增值税为130.725万元。

到底应该选择方法一还是选择方法二呢?对于企业来讲,应该选择方法一可以使企业节省130.275万元土地增值税(130.725万元-0.45),对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲,更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。

(三)计算方法评析

从现有的税法来看,方法一是正确的税务处理方式。根据前面的政策评判,该房地公司是以商铺住宅联体作为整体在当地建设主管部门进行报批的一个项目,作为一个成本核算单位,应以商铺住宅联体作为作为土地增值税的计算单位。第一种土地增值税计算方法符合按“最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定,而且计算出整体项目增值额后,按面积进行了增值额分摊,也符合财税字

[1995]48号“分别核算增值额”的规定。

第二种计算方法虽然符合税法“分别核算增值额”的规定,但是显然不符合“纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。因为,第二种计算方法把商铺和商铺上面的普通住宅分别看成成本核算单位,不符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第八条和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第一条第一款的规定。

四、政策建议

基于以上政策实证分析,针对目前对于商铺住宅联体楼土地增值税计算方法的法律规定含糊的现状,提出如下政策建议:

第一,尽快修改现有的土地增值税税法。建议对《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第十三条、国税发〔2007〕132号)第四十条、国税发〔2006〕187号)第一条第二款和税发[2009]91号第十七条的规定进行废止,并在此基础上由财政部和税务总局或只由税务总局就同一个项目既有普通住宅,又有非普通住宅的土地增值税计算问题,专门下一个文件。

第二,修改的文件内容明确两点:

一是开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,而且普通住宅和非普通住宅的物理位置是分开的,普通住宅要享受免土地增值税的税收待遇,必须分别核算普通住宅和非普通住宅各自的收入额和扣除额,然后计算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能享受免土地增值税的待遇。

二是开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,而且普通住宅和非普通住宅是联在一起的(例如商铺住宅联体项目),普通住宅要享受免土地增值税的税收

个人商铺出售需交税种及计算
商铺卖出的土地增值税 第六篇

商铺出售要交哪些税?

实例一、 李先生为投资而购买了一套商铺,总价250万元。最近,他欲将这套商铺以500万元的价格出售,他急需知道要缴哪些税?如何计算?

商铺属非住宅类物业,因此不适用关于个人住房转让等一系列的税收政策,个人出售商铺取得收入涉及的税金有以下四类,具体计算如下。

营业税及附加:(500-250)×5.55%=13.88(万元) 印花税:500×0.05%=0.25(万元)

土地增值税:

1、扣除项目=250×(1+2×5%)+10+24.31+0.34=289.13(万元)

2、增值额=500-289.13=210.87(万元)

3、增值额超过扣除项目金额=210.87/289.13=73%,增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的,适用40%的税率

4、土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%=210.87×40%-289.13×5%=69.89(万元)

个人所得税:(500-250-13.88-0.25-69.89)×20%=33.2(万元)

上述应缴税款合计117.22万元。从上面的计算可以看出:税金占到收入的近一半,所以非住宅类物业虽然升值空间大,但转让环节要缴纳的税款也是一笔不小的费用。在此,税务机关提醒大家投资商铺要格外谨慎。

实例二、商铺卖出的土地增值税

商业房屋在房屋用途上为非住宅,非住宅的房屋交易无论卖房人取得房屋产权超没超过五年,在办理房屋产权过户时都要按规定缴纳销售不动产营业税、土地增值税、所得税、印花税。如果该房屋办理房屋产权过户时,所需税费如下:

1、契税;按房屋交易额5%缴纳。(买方承担)

2、销售不动产营业税:按房屋交易额5.5%缴纳。(卖方承担)

3、土地增值税:按房屋交易额1%缴纳。(卖方承担)

4、所得税:按房屋交易额1%或房屋现值-房屋原值差额20%缴纳。(卖方承担)

5、印花税:按房屋交易额万分之十缴纳。(买卖双方各承担一半)

6、房屋产权登记费:550.00元。(买方承担)

7、房屋交易手续费:按房屋交易额1.9%缴纳。(买卖双方各承担一半)

二、在申报房屋交易价格时少填一些,但不能明显低于当地同类房屋的交易价格,否则税务部门可以要求你们提供《房屋评估报告》,还得支付评估额0.5%的评估费。

假设租一家商铺,每个季度收入租金1536元,收8年,共32个季度,3个月存款利率2.6%。则年金现值怎么算.

P=1563*(p/a,2.6%,32)

详解商铺交易与持有交税如何计算
商铺卖出的土地增值税 第七篇

详解商铺交易与持有交税如何计算

一、计税价格的确认

近年来,二手商铺交易中买卖双方通过签订“阴阳合同”低报、虚报房屋交易计税价格,不如实申报缴纳有关税收的现象较为普遍,这种行为严重扰乱了正常的税收秩序,使得守法者比违法者承担了更重的税负,形成不公平。在给当事人带来非正当利益的同时,也会给当事人在合同履行中带来法律风险,极易引发纠纷。商铺卖出的土地增值税

2011年初,国务院办公厅下发的“新国八条”中明确提出,要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。据此,我市地税部门对二手商铺交易,使用“存量房交易计税价格评估软件”确定计税价格标准。买卖双方对计税价格有争议的,按照青岛市政府2012年217号令由青岛市地税局提交青岛市物价局价格认证中心进行评估确认计税价格。

二、二手商铺交易中买方所要缴纳的税:

1、契税:买卖交易价格×3%

2、印花税:买卖交易价格×0.05%

三、二手商铺交易中卖方应缴纳的税:

1、营业税附加:买卖交易价格减去上次成交价格之后的差额乘以5.6%。上次成交价格要以发票为准,所以商铺房东一定要留好上手交易的发票。此外,上次交易价格信息也会在房产交易中心查到。

2、个人所得税:

首先要计算出个人所得税应纳税所得额,它是由本次买卖价格减去上次成交价格后,扣除卖方支付的装修费(规定标准内)、按揭贷款利息、再扣除本次交易产生的收续费、公证费,营业税及附加、土地增值税和上次交易的契税等。

个人所得税应纳所得税额=应纳税所得额×20%

3、土地增值税

土地增值税的计算方法有两种,分别是清算和核定。目前主要采用清算的方法。

(1)、清算:依照以下两种情况,顺序确定土地增值税的扣除项目金额:

a、采用重置成本评估方式的,纳税人须提供房地产评估机构出具的重置成本评估报告,且须经主管地方税务机关确认,方可按评估的重置成本确认扣除项目金额;

b、转让二手商铺,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经主管地方税务机关确认,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目。对上手购买商铺时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除;但不作为加计5%的基数。

按照以上两种方法计算出增值后,实行四级超率累进税率,根据增值的多寡,执行30%到60%不等的税率。

(2)、核定:对既不能提供重置成本评估报告,又不能提供购房发票的,主管税务机关应依法核定征收土地增值税。计算方式为计税依据乘以核定征收率,具体核定征收率依据我市的《个人转让非住宅土地增值税分类核定征收率明细表》。

4、印花税:=买卖交易价格×0.05%

四、商铺持有环节应缴税

商铺税费计算表
商铺卖出的土地增值税 第八篇

个人出售非居住用房税款申报(计算)表

电脑编号:

出售人姓名: (甲) 身份证号码: (甲)

(乙) (乙)

(丙) (丙)

房产出售合同序号:     出售房产属性(办公用房、商业用房、生产用房、其他)

出售房产地址: 填表日期: 税款所属日

原购房发票号码:建筑面积:

购房契税缴纳日期:产证发放日期:

≤100%时,土地增 值税税率=40%,速算扣除系数=5%; 100%<10≤200%时,土地增值税税率=50%,速算扣除 系数=15%; 10>200%时,土地增值税税率=60%,速算扣除系数=35%.

2、本表一式三份.

填报人签名 (盖章) 审核人签名

日期: 日期:

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